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Beschlüsse
13.04.2013
Strategien für schnellen Wohnungsneubau und bezahlbare Mieten in Berlin
Nach intensiver Beratung mit dem Berliner Mieterverein, dem BBU, der Investitionsbank Berlin, einem Vertreter der privaten Wohnungswirtschaft und weiteren Experten hat die CDU-Fraktion auf ihrer Klausurtagung in Dresden einstimmig ihre "Strategien für schnellen Wohnungsneubau und bezahlbare Mieten in Berlin" beschlossen.

Wohnungspolitik in Berlin ist soziale Verpflichtung

Die Wohnungs- und Mietenpolitik ist für die CDU-Fraktion Berlin von hohem gesellschaftlichen Stellenwert. Wohnungs- und Mietenpolitik ist gerade in der Mieterstadt Berlin auch Sozialpolitik, denn durch die Gestaltung des Wohnumfelds und die Sicherung sozialverträglicher Mieten wird individuelle Lebensqualität geschaffen. Aufgabe von politisch Verantwortlichen ist es, die soziale Balance in den Stadtquartieren zu bewahren und wieder zu fördern.

Berlins Kieze und Quartiere sind geprägt durch die Vielfalt ihrer Bewohner. Diese Durchmischung beugt der Entstehung von sozialen Brennpunkten vor und stabilisiert den sozialen Frieden. Wir wollen die Berliner Mischung auch für die Zukunft erhalten. Die CDU-Fraktion setzt sich mit Nachdruck dafür ein, dass auch einkommensschwache Haushalte weiterhin in allen Kiezen Zugang zum Wohnungsmarkt haben.

In Berlin wurde deutlich zu spät auf die Entwicklungen im Wohnungs- und Mietenmarkt reagiert. Erst mit der Regierungsbeteiligung der CDU seit dem Jahr 2011 sind Maßnahmen eingeleitet worden, die sich den drängenden Herausforderungen der Wohnungspolitik stellen. Für die CDU-Fraktion Berlin bleibt es vorrangig, zunächst die hinreichende Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen. Zudem bedarf es Regelungen, damit der erforderliche Neubau schnell realisiert werden kann. Daraus ergeben sich unsere Strategien für schnellen Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen in Berlin.

Die CDU-Fraktion Berlin bekennt sich zu ihrer Verantwortung, die notwendigen politischen Rahmenbedingungen zu setzen, um diese Strategien zu realisieren. Uns ist aber auch bewusst, dass es zur Erreichung dieser Ziele auch eines über das politische Spektrum hinausgehenden Konsenses bedarf. Die öffentliche Hand mit ihren Unternehmen stellt eine Säule moderner Wohnungs(bau)politik dar. Die CDU-Fraktion setzt aber bewusst auch auf die Verantwortung und Gestaltungskraft privater Vermieter, Investoren und Wohnungsbauunternehmen als weitere Säule dieser Wohnungs(bau)politik.

Gemeinsam mit Akteuren der Berliner Wohnungswirtschaft (zu Gast auf der Klausurtagung sind beispielsweise Vertreter des BBU, des Berliner Mietervereins, der IBB und der privaten Bau- und Wohnungswirtschaft) diskutieren wir den Weg, Wohnungspolitik als soziale Verpflichtung aktiv zu gestalten.

Die CDU ist der verlässliche Partner von Mietern und Eigentümern. Wir wollen, dass die heute und zukünftig in Berlin lebenden Berlinerinnen und Berliner eine lebens- und liebenswerte Metropole vorfinden!

Die aktuelle Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt - Bestandsaufnahme

Der Berliner Wohnungsmarkt präsentiert sich in den Bezirken und Quartieren genauso unterschiedlich wie die Stadt selbst. Deutlich wird, dass es weder eine allgemeine Wohnungsnot in der gesamten Stadt gibt, noch die Lage in allen Quartieren vollkommen entspannt wäre. Der BBU-Marktmonitor 2012, der IBB Wohnungsmarktbericht 2012 und weitere Expertenanalysen zeigen auf, dass innerhalb der Stadt große Unterschiede hinsichtlich der Stärke und Dynamik der Wohnungsnachfrage sowie der Entwicklung der Angebotsmieten bestehen. Das prognostizierte Bevölkerungswachstum in den nächsten Jahren wird allerdings die Entwicklung fortschreitender Angebotsverknappung (vor allem in den Innenstadtlagen) verstärken, wenn keine Gegenmaßnahmen getroffen werden.

Berlin wächst. Wieder!

Berlin wächst. So sind in den letzten Jahren viele Menschen neu in die Stadt gekommen. Gleichzeitig wuchs auch die Zahl der Haushalte deutlich. In den letzten zehn Jahren gab es einen Zuwachs von mehr als 100.000 Haushalten. Die Bevölkerung ist seit dem Jahr 2000 von 3,38 Mio. auf über 3,50 Mio. Einwohner im Jahr 2012 gewachsen; Der größte Zuwachs fand dabei in den letzten 3 Jahren statt.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) prognostiziert bis zum Jahr 2025 einen weiteren Anstieg der Flächennachfrage um mehr als 10 %. Die Bertelsmann Stiftung sieht ein weiteres Bevölkerungswachstum auf 3,63 Mio. Einwohner bis zum Jahr 2025. Und das Land Berlin geht selbst bis zum Jahr 2030 von einem Bevölkerungszuwachs von sogar 254.000 Einwohnern aus.

Prognosen über die Bevölkerungsentwicklung geben zwar nur Tendenzen und keine Zielzahlen wieder. Gleichwohl dienen sie als Orientierungshilfe.

Laut der Berliner Bevölkerungsprognose 2030 erhöht sich das Durchschnittsalter der Bevölkerung (von 42,3 Jahren auf 44,2 Jahre). Betrachtet man die aufgegliederten Bereiche der Bevölkerungsprognose, findet sich eine Symbiose aus Jung und Alt. Viele junge Erwachsene (271.000 Menschen in 2030 zwischen 18 und 25 Jahren) mit Bedürfnissen für junge Familien stehen einer gleichsam älter werdenden Seniorenschaft gegenüber. Die Gruppe der Älteren zwischen 65 Jahren bis unter 80 Jahren nimmt um etwa 14 Prozent und die Anzahl der Hochbetagten (80 Jahre und älter) um etwa 80 Prozent zu. Beide Lebensabschnitte sind untrennbar miteinander verbunden. Ein zunehmender Singularisierungsprozess ist ebenso feststellbar wie die demografische Chance auf familiäre Entwicklung der jungen Erwachsenen.

Der Wohnungsmarkt muss auf all diese Phänomene Antworten geben und den individuellen Wünschen in den unterschiedlichen Quartieren Rechnung tragen. Neben Angeboten für Singlehaushalte sind für die CDU-Fraktion Berlin Möglichkeiten sowohl für familiengerechtes als auch für altersgerechtes Wohnen von großer Bedeutung.

Betrachtet man den Markt regional, lässt sich feststellen, dass alle Berliner Bezirke Wanderungsüberschüsse aufweisen, es also in allen Bezirken zu einem Zuzug (in unterschiedlichen Intensitäten) kommt. Die größten Wanderungsgewinne verzeichneten dabei die Bezirke Neukölln und Mitte mit einem Saldo von je 2.400 Personen im Basisjahr 2011. Die Einwohnerprognose bis zum Jahr 2030 sieht ebenfalls in allen Berliner Bezirken einen Einwohnerzuwachs vor, während demnach berlinweit die Bevölkerung um insgesamt 7,2 % wachsen soll, soll der Bevölkerungszuwachs im Bezirk Pankow mit rund 16,3 % im Bezirk Pankow am stärksten ausfallen. In Anbetracht dieser Analyse gilt es, sowohl im Bereich Wohnungsbau als auch bei der öffentlichen Infrastruktur den fortlaufenden Bedarf zu prüfen und die Entwicklung der jeweiligen Quartiere und Bezirke voranzutreiben. Für alle Wachstumsbereiche gilt, dass Senat und Bezirk fortlaufend den Bedarf an Erweiterung der öffentlichen Infrastruktur prüfen und Finanzierungskonzepte erarbeiten.

Viele Berliner haben Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein

Im Jahr 2011 waren rund 1,14. Mio. Berliner Haushalte berechtigt, eine Wohnung, die einen Wohnberechtigungsschein (WBS) erfordert, zu beziehen. Zwar werden langfristig die wachsende wirtschaftliche Dynamik Berlins und die wirtschaftspolitischen Schwerpunktsetzungen der CDU-Regierungsbeteiligung zur Stärkung von Arbeitsverhältnissen und den damit verbundenen Einkommen beitragen. Strukturell ist die hohe Anzahl an WBS-berechtigen Haushalten aber auch mit deutlich unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen für die WBS-Berechtigung zwischen dem Land Berlin und Bundesrecht zu erklären. So ist beispielsweise die Einkommensgrenze, bis zu der ein Anspruch auf einen WBS besteht, in Berlin um 40 Prozent höher als nach Bundesrecht – obgleich die durchschnittlichen Einkommen und die Kaufkraft in Berlin deutlich unter dem Bundesschnitt liegen. Bei einem vier Personenhaushalt liegt die Einkommensgrenze zum Beispiel bei über 55.000 Euro Jahresbruttoeinkommen.

Steigende Mieten durch Angebotsverknappung und Nachfrageüberschuss

Verschiedene Gutachten und Expertenanalysen zum Berliner Wohnungsmarkt haben deutlich gemacht, dass die Nachfrage nach Wohnungen, insbesondere in begehrten Innenstadtlagen, nach wie vor schneller wächst als das Angebot. Dies hat zur Folge, dass die Reserven auf dem Wohnungsmarkt weiter schmelzen und die Angebotsmieten für neue Mietverträge sowie für Bestandsmieten steigen.

Angesichts der Dynamik der Bevölkerungsprognose sind die Zahlen der Neubauentwicklung ernüchternd: Der Gebäudebestand an Mehrfamilienhäusern hat sich in den letzten Jahren nur marginal entwickelt. Der Bestand an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist mit 1,68 Millionen Wohnungen annährend konstant geblieben. Im Jahr 2011 wurden 4.491 Wohnungen fertig gestellt – fast die gleiche Zahl wie im Vorjahr – davon entfielen auf klassische Mehrfamilienhäuser 3.499 – wie im Vorjahr. Im Jahr 2001 wurden noch 5.918 Wohnungen fertig gestellt.

Diese geringen Neubauzahlen verstärken die Angebotsverknappung auf dem Wohnungsmarkt und führen zu steigenden Bestandsmieten. So ist die durchschnittliche Miete des Mietspiegels in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen – zuletzt auf 5,21 Euro pro Quadratmeter. Es ist zu erwarten, dass der Wert im neuen Mietspiegel, der voraussichtlich Mitte des Jahres 2013 veröffentlicht wird, weiter steigt.

Es ergibt sich daher dringender Handlungsbedarf für die Wohnungsbaupolitik, wenn wir nicht auf einen dramatischen Wohnungsmangel mit allen negativen Konsequenzen hinsteuern und die mit dem prognostizierten Bevölkerungswachstum verbundenen Chancen verstreichen lassen wollen. Mit Blick auf den langen Zeitraum zwischen dem Beschluss für eine Wohnungsinvestition und der tatsächlichen Fertigstellung des Wohnraums müssen jetzt die Weichen für eine zukunftsfähige Wohnungsbaupolitik in unserer Stadt gestellt werden.

STRATEGISCHER BAUSTEIN EINS:
BEZAHLBARES WOHNEN IN DER STADT

Die Mietenentwicklung in den bestehenden Wohnungsbeständen der Stadt ist von besonderer Bedeutung. Um hier politisch gestalten zu können, bedarf es der intensiven Nutzung der vorhandenen Instrumente sowie der Kreativität, diesen Instrumentenkasten zu erweitern. Mit dem Bündnis für Wohnen sind für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften bereits Gestaltungsmöglichkeiten verbrieft worden. Der Einsatz von Belegungsrechten kann sowohl punktuell als auch in der gesamten Stadt für bezahlbaren Wohnraum im Bestand sorgen. Wir wollen ein generationengerechtes Berlin und fördern deshalb familien- sowie altersgerechtes Wohnen in besonderer Art und Weise.

Städtische Wohnungsbaugesellschaften effektiv einsetzen

Mit den seit der Regierungsbeteiligung der CDU eingeleiteten Schritten konnten bereits Erfolge erzielt werden. Mit dem Bündnis für Wohnen, dass die Koalition auf Vorschlag der CDU-Fraktion beschlossen hat und das der Senat umsetzt, wurde das politische Profil der städtischen Wohnungsunternehmen hin zu einem stärkeren Mieterschutz geschärft. Die Wohnungsbaugesellschaften sind durch den Senat so zu steuern, dass insbesondere Bürger mit geringerem Einkommen eine ausreichende Wohnraumversorgung haben und darüber hinaus die Mietpreissteigerung durch die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften gedämpft wird.

Bereits in der Koalitionsvereinbarung haben wir deutlich gemacht, dass die Koalition mit CDU-Beteiligung im Gegensatz zu früherem Regierungshandeln keine Veräußerung von öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften realisieren wird.

Im Jahr 2011 haben wir uns in der Koalitionsvereinbarung ebenfalls darauf verständigt, die Anzahl der landeseigenen Wohnungsbestände von rd. 267.000 (per 31.12.2010) Wohneinheiten auf 297.000 auszuweiten. Diese Ausweitung der Bestände der städtischen Gesellschaften wird auch deren Einfluss auf den Markt deutlich erweitern. Der mit der Ausweitung der Bestände verbundene Investitionsbedarf beträgt ca. 2,75 – 3,0 Milliarden Euro, die die städtischen Gesellschaften vor allem (ca. 2 Mrd. Euro) fremdfinanzieren werden.

Damit dies möglich ist werden die Wohnungsunternehmen nicht durch neue Abgaben oder Gewinnabführungen an den Landeshaushalt belastet. Dies gilt auch für die Umsetzung des Mietenkonzeptes. Der Finanzsenator und der Stadtentwicklungssenator sind hier in der Umsetzungspflicht. Die CDU-Fraktion wird die verantwortlichen Senatoren in diesem Wirken unterstützen.

Mietenkonzept für den früheren sozialen Wohnungsbau in Großwohnsiedlungen

Die CDU-Fraktion setzt sich dafür ein, die Mieten in den Großwohnsiedlungen des früheren sozialen Wohnungsbaus zu begrenzen. Dieser Schritt ist notwendig geworden, weil die Mieten in diesem Bereich häufig schon über dem Niveau der Mieten im freifinanzierten Wohnungsbau liegen. Eine Hauptursache dafür sind die hohen Baukosten zu Mauerzeiten und der nunmehr jährliche Fördermittelabbau von 13 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche.

Ein Aussetzen des planmäßigen Fördermittelabbaus für rund 35.000 Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus in den Großsiedlungen stellt eine wichtige Maßnahme dar - auch um in dieser Zeit eine langfristige Lösung durch Verhandlung mit den Beteiligten zu erreichen.

Dieses Maßnahmeprogramm führt im Einzelnen dazu, dass auf eine förderbedingte Mieterhöhung von rund 13 Cent pro Quadratmeter und Monat - im Zeitraum von 2013 bis 2017 – verzichtet wird. Voraussetzung hierfür ist, dass in den Jahren 2013 und 2014 die Ist-Miete von 5,50 Euro/m² Wohnfläche monatlich (netto kalt) und in den Jahren 2015, 2016 und 2017 die Ist-Miete von 5,70 Euro/m² Wohnfläche monatlich (netto kalt) überschritten wird. Hierbei handelt es sich faktisch um die Einführung einer Kappungsgrenze.

Diese Maßnahme entfaltet sofortige Wirkung in den Wohnungsbeständen und entlastet vor allem einkommensschwache Mieterhaushalte finanziell. Ein weiterer Mietervorteil besteht in der großen Planungssicherheit für einen Zeitraum von fünf Jahren.

Belegungsrechte für bezahlbaren Wohnraum in der ganzen Stadt

Es kann nicht überall neu gebaut werden. Auch sind selbst reduzierte Neubaumieten nicht immer für jeden erschwinglich. Die CDU will aber ermöglichen, dass in allen Stadtteilen Berliner unterschiedlichen Einkommens zu Hause sein können.

Für Berliner mit mittleren Einkommen, die einen WBS (Wohnberechtigungsschein) erhalten können, sind die steigenden Mieten eine Herausforderung. In Berlin kann beispielsweise eine Familie (1 Kind, 1 Angestellter) mit einem Haushaltsjahreseinkommen (brutto) von ca. 38.000 Euro einen WBS erhalten.

Eine weitere Zielgruppe sind Berliner, die nicht über ein regelmäßiges Haushaltseinkommen verfügen und ggf. auch auf Transferleistungen angewiesen sind. Hierzu zählen auch Rentner, die Grundsicherung erhalten.

Im Rahmen dieser Zielgruppenorientierung ist es auch erforderlich, den WBS und einen WBS mit Dringlichkeit deutlicher zu differenzieren. Nur so kann eine optimierte Zuordnung erfolgen. Wir wollen, dass das Belegungsrecht auf die jeweilige soziale Situation der Bewerber angewendet wird, damit eine sozial orientierte Versorgung mit Wohnraum erfolgen kann. Faktoren wie Altersarmut, Mobilität, Chancen auf dem Arbeitsmarkt und Familienstand müssen stärker berücksichtigt werden und zu einer differenzierteren Vergabe von Wohnungen führen.

Daher schlägt die CDU Fraktion vor, mit Hilfe des Erwerbs von Belegungsrechten, Wohnungsangebote in bestimmten Marktsegmenten – insbesondere WBS mit Dringlichkeit – schneller und auch unter dem Neubaukostenniveau schaffen zu können.

Dabei wollen wir uns am Frankfurter Beispiel orientieren, welches den Ankauf von Belegungsbindungen im Wohnungsbestand vorsieht. Hierbei sollten besondere Zielgruppen mit Wohnraum versorgt werden, die auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt Schwierigkeiten haben, eine entsprechende Wohnung zu finden und auch Anspruch auf einen WBS mit Dringlichkeit haben; dies soll explizit auch für Bezieher von Arbeitslosengeld II und Grundsicherung gelten

Für den Ankauf von Belegungsbindungen wollen wir uns an dem Frankfurter Programm orientieren:

Ankaufsprogramm

  • Erwerb von einmaligen Belegungsrechten mit einer Mietpreisbindung für höchstens 9 Jahre
  • Die Höhe der Einstiegsmiete beträgt maximal 5,50 Euro je qm Wohnfläche p.M.; jedoch nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete abzüglich 15 %
  • größen- und mietabhängiger Zuschuss von bis zu 9.000 Euro pro Wohnung (rd. 110 Euro pro QM)

Das Programm hat die Miethöhen mind. 15 % unterhalb des Mietspiegels und eine bestimmte Pflichtinstandhaltung zu definieren. Es sind Miethöhen bis 5,50 Euro pro QM p.M.; jedoch nicht mehr als die ortsübliche Miete abzüglich 15 %, über die Vertragslaufzeit zu definieren. Die Auszahlung des Programms wird mit einer Einmalzahlung von max. 30 % bei Belegung und einer ratierlichen Zahlung über die Bindung erfolgen.

Förderberechtigt sind insbesondere Berliner, die einen WBS mit Dringlichkeit haben. Die korrekte Belegungsbindung muss der IBB nachgewiesen werden; der Bezirk hat ein Prüfungsrecht.

Dieses Programm kann schneller auf den Bestand der Wohnungen wirken. Damit ermöglichen wir es, verteilt in ganz Berlin und auch in den Innenstadtlagen innerhalb des S-Bahn-Ringes, eine noch aktivere Wohnungspolitik zu betreiben. Wir eröffnen damit die Chance, dass eine ganze Reihe von Berlinern weiterhin in ihrem Heimatbezirk wohnen bleiben kann.

Das eingeplante Budget im Rahmen der in diesem Papier ausfinanzierten Förderung sieht einen Erwerb von bis zu 10.000 Belegungsrechten vor.

Eigentum verpflichtet – Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen

Mit einer Eigentumsquote deutlich unter 20 % ist Berlin eine Mieterstadt und das seit vielen Jahren. Im Jahr 2011 wurden in Berlin 4.744 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, das entspricht einem Anteil von 0,29% des Mietwohnungsbestandes. Seit 2003 schwankt die Zahl der umgewandelten Wohnungen zwischen rund 4.000 und 7.000 pro Jahr.

Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist grundsätzlich nicht negativ – ermöglicht dies doch häufig auch Investitionen in die Wohnanlage, die sonst nicht stattgefunden hätten. Obendrein stabilisiert dies meist auch die Bewohnerschaft und erhöht die Identifikation mit dem Wohnumfeld.

Allerdings muss dabei auch sichergestellt sein, dass Mieter vor zu schnellen Eigenbedarfskündigungen geschützt werden. Daher will die CDU einen siebenjährigen Kündigungsschutz umgewandelter Wohnungen in ganz Berlin – dies bietet allen Beteiligten die Chance, partnerschaftlich die Situation zu gestalten.

Die von der politischen Linken im Parlament vorgebrachte reflexartige ideologische Forderung nach einem Umwandlungsverbot und einer Umwandlungsverordnung hat weder eine Grundlage noch dient sie dazu, das Spannungsverhältnis zwischen Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsmarkt aufzulösen.

Familien wollen in Berlin leben - mit dem Familienbaudarlehen werden wir dies möglich machen

Selbstgenutztes Wohneigentum macht nicht nur unabhängig von Mietpreisentwicklungen sondern war und ist unverändert eine wichtige Form der individuellen Vorsorge für das Alter.

Dabei zeigt der Trend auf vielen regionalen Wohnungsmärkten in Deutschland, dass die eigenen vier Wände auch im großstädtischen Umfeld auf immer mehr Interesse stoßen. Berlin hat die große Chance, diesen Trend sowohl im Lebensgefühl der Menschen und gleichzeitig im Sinne einer ausgewogenen Stadt- und Wirtschaftsentwicklung zu nutzen und die Abwanderung von Menschen mit ihrer Kauf- und Steuerkraft zu stoppen.

Die CDU-Fraktion wird vor allem Familien mit Kindern die Möglichkeit geben, wieder verstärkt Wohneigentum sowohl im Neubau, aber vor allem auch im Bestand zu bilden. Hierzu sollen attraktive Ergänzungsfinanzierungen der Investitionsbank Berlin genutzt werden. Die IBB kann mit einem Familienbaudarlehen die bestehende Finanzierung ergänzen - und zwar auf bis zu 100 % des Kaufpreises bzw. der Errichtungskosten. Es ist begrenzt auf maximal 20 % der Gesamtkosten und absolut auf 50.000 Euro je Vorhaben. Der Antragsteller muss das Objekt in Berlin selber nutzen und seinen Wohnsitz dort haben. Dem Antragsteller ist nur die Finanzierung eines Objektes in diesem Programm gestattet.

Altersgerechtes Wohnen fördern – Zusammenhalt schaffen

Berlin wird bunter, aber auch älter. Vor allem der demografische Wandel fordert von einer modernen Wohnungspolitik eine neue Schwerpunktsetzung sowie kreative und an den Wünschen der Menschen orientierte Lösungsvorschläge. Ziel der Berliner CDU-Fraktion ist es, älteren Menschen möglichst lange das selbstständige und selbstbestimmte Leben in der eigenen Wohnung sowie im angestammten Kiez zu ermöglichen. In Berlin gibt es schon jetzt gute und zukunftsweisende Projekte.

Dennoch reicht das vorhandene Angebot nicht aus, um in einer älter werdenden Stadtgesellschaft den wachsenden Bedarf an bezahlbaren Wohnformen für das Alter abzudecken.

Um dies effektiv zu ermöglichen, wird sich die CDU für attraktive Finanzierungsangebote der IBB, einen Fördertopf für innovative Ideen zur kostengünstigen Wohnraumanpassung für altersgerechtes Wohnen und auch eine Anpassung des Denkmalschutzes (gerade mit dem Ziel der Barrierefreiheit und leichteren Erschließung) einsetzen.

Mietrechtsänderungsgesetz ist eine Chance für Berliner Mieter

Das von der Unionsgeführten Bundesregierung initiierte Mietrechtsänderungsgesetz umfasst eine Reihe von Neuregelungen im Mietrecht. Für Berlin als Ballungsraum gilt es daher besonders zu prüfen, ob die Kappungsgrenze bei Mietpreiserhöhungen im Bestand genutzt werden kann.

Dies ist für den Zeitraum der sich abzeichnenden dynamischen Entwicklung ein sinnvolles Instrument, da Neubau und Nachfrageentwicklung nicht synchron zueinander verlaufen. Damit dieses Ungleichgewicht nicht Überhand nimmt, schlägt die CDU-Fraktion vor, das durch die Bundesregierung neu geschaffene Instrument zu prüfen und auf die Teile des Berliner Wohnungsmarktes anzuwenden, die dafür in Frage kommen.

Konkret setzen wir uns dafür ein, dass künftig § 558 Abs. 3 BGB-E auf Mietpreiserhöhungen Anwendung findet. Dies bedeutet, dass in diesen Bestandswohnungen die Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um maximal 20 Prozent sondern lediglich um maximal 15 % erhöht werden dürfen. Wir versprechen uns davon mietdämpfende Wirkungen für wichtige Berliner Teilwohnungsmärkte.

Zur besseren Information der Berliner Mieter über die rechtlichen Grundlagen im Bereich Wohnen und Miete regt die CDU-Fraktion an, verstärkt Mieterberatungen in den Bezirken auch unter Einbeziehung leistungsfähiger Kooperationspartner zu initiieren.

STRATEGISCHER BAUSTEIN ZWEI:
SCHNELLER WOHNUNGSNEUBAU IN BERLIN

Die Untersuchungen zum Stadtentwicklungsplan (STEP) Wohnen sowie die Analysen von Stadtentwicklungsexperten zeigen, dass sich im Durchschnitt ein Neubaubedarf von rund 9000 Wohnungen pro Jahr in den nächsten 10 Jahren abzeichnet. Derzeit wird eine Fertigstellung von durchschnittlich 6000 – 8000 Wohnungen pro Jahr erwartet.

Der Bedarf übersteigt somit deutlich die erwarteten Fertigstellungen und würde den Wohnungsmarkt weiter unter Druck setzen. Berliner und neu in die Stadt Kommende sollen aber im attraktiven Neubau interessante Angebote finden – hierfür ist sicherzustellen, dass ein ausreichendes Angebot durch zügige Baugenehmigungen und zügiges Bauen vorhanden ist.

Die CDU-Fraktion begrüßt daher ausdrücklich die Initiative des Bundesministers für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Dr. Peter Raumsauer, die Mittel der Städtebauförderung bis zum Jahr 2019 auf dem aktuellen Niveau fortzuschreiben.

Wohnungsbau planungsrechtlich ermöglichen

Damit in Zukunft das Wohnen in der Hauptstadt bezahlbar und ansprechend bleibt, sollte die Neubauleistung etwa 9.000 Wohnungen pro Jahr betragen. Es ist folgerichtig, dass alles daran zu setzen ist, Neubau in dieser Größenordnung in Berlin zu realisieren. Die Verkürzung der Zeitschiene zwischen der Identifikation von Standorten und der Fertigstellung des Bauwerkes ist dementsprechend eine wichtige, auch durch die Verwaltung, gestaltbare Stellschraube. So ist beispielsweise zu prüfen, ab welchem Zeitpunkt mit dem Planungsrecht für einzelne Standorte begonnen werden kann, damit planungsrechtlich der Wohnungsneubau ohne Zeitverzug ermöglicht werden kann.

Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren in den Bezirken

Bauvorhabenträger aber auch die Bezirke selber zeigen an, dass es einen erheblichen Engpass bei der Planung und Genehmigung von Bauvorhaben gibt. Dies ist angesichts des erforderlichen Bedarfs nicht akzeptabel.

Es gilt, in den Bezirken bei den Behörden der Bauplanung und Bauaufsicht die personellen und fachlichen Kapazitäten sicherzustellen, die für eine Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren Sorge tragen.

Die CDU-Fraktion Berlin setzt sich daher dafür ein, dass die Bezirke befristet für diese wichtige Aufgabe Personal- und Sachmittel zugewiesen bekommen. Schätzungen zufolge kann mit einer Verstärkung von 60-80 Mitarbeitern ein deutlicher Fortschritt in den nächsten 10 Jahren erzielt werden. Darüber hinaus sind sachliche Mittel erforderlich, um die Planungsverfahren effizient zu realisieren. Hierfür ist bereits in den kommenden Haushaltsberatungen Vorsorge zu treffen.

Bezirks-Prämien für schnelle Baugenehmigungen

Neben der Unterstützung ist auch erforderlich, dass die Arbeitseffizienz in den bezirklichen Stellen erhöht wird. Daher setzten wir uns für eine Vergleichbarkeit der Planungs- und Genehmigungsleistungen der Bezirke in qualitativer und quantitativer Hinsicht ein. Eine entscheidungsfähige Instanz auf Senatsebene wird regelmäßig über den aktuellen Stand der Baugenehmigungen informiert und wirkt als zentrale und schnell handelnde Stelle zum Beispiel in rechtssicher abzuschließenden Widerspruchsverfahren. Auch auf Senatsebene ist die Konzentration des Verwaltungshandelns auf das Thema Wohnungsbau unter Bündelung der Kompetenzen aus der Bezirks- und Landesebene und im Zusammenspiel mit der Wohnungswirtschaft notwendig.

Als Anreiz für die zügige Baugenehmigung und auch Planungsleistung will die CDU-Fraktion darüber hinaus eine Prämie bei Baugenehmigung bzw. abgeschlossenen Anzeigeverfahrens von 500 Euro pro Wohnung für die Bezirke ausloben, die mit der Basiskorrektur ausgezahlt wird. Maßgabe ist, dass die Genehmigung 6 Monate nach Vorlage aller erforderlichen Unterlagen ausgesprochen wurde. Für das Anzeigeverfahren gilt dies sinngemäß.

Mehr Flächen durch Monitoring, Geschosserweiterung und Nachverdichtung

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird aufgefordert, die in allen Bezirken für den Wohnungsneubau zur Verfügung stehende Fläche zu ermitteln und adressgenau zu veröffentlichen. Damit können Investoren leichter potentielle Wohnflächen finden und in Vorhaben einbeziehen.

Neben zu definierenden Gebieten für großflächige Neubauentwicklungen besteht die Möglichkeit, dass durch Änderung der Baunutzungsverordnung höhere Dichten wieder genehmigungsfähig werden.

Darüber hinaus spricht sich die CDU-Fraktion Berlin für die Anhebung der Berliner Traufhöhe aus, um ein weiteres volles Wohngeschoss zu realisieren. Gleiches gilt auch für die Hochhausgrenze und die Anwendung der Hochhausrichtline, die in ihrer jetzigen Form erst ab einer Gebäudehöhe von über 30 Metern zur Anwendung kommen soll und deren weitere Anwendung in den Bezirken berlinweit einheitlich geregelt wird. Diese ist gerade für Flächen innerhalb des S-Bahn-Ringes ein wichtiger Faktor, um mehr Wohnungen durch Nachverdichtung zu schaffen.

 

Ebenso sind Bauabstandsflächen im Rahmen der Novelle der Berliner Bauordnung bzw. der fortgeltenden Vorschriften BO 58 so anzupassen, dass Dachgeschossausbauten oder Nachverdichtung in der zweiten Reihe leichter möglich sind. Diese Ausbaureserve innerhalb bestehender Kieze sollte gerade innerhalb des S-Bahnrings genutzt werden. Des Weiteren ist zu prüfen, inwiefern langfristig leerstehender Gewerberaum auch zu Wohnraum umgenutzt werden kann.

Neubauleistung erhöhen

Mit Hilfe einer Neubauförderung wollen wir den Bau zusätzlicher Wohnungen in Berlin bewirken, um die Lücke von 1.000 - 3.000 neu zu bauenden Wohnungen pro Jahr für die nächsten Jahre deutlich zu reduzieren.

Darüber hinaus soll ein Drittel der neu gebauten Wohnungen mit vergünstigten Mieten angeboten werden, damit Berliner mit einem WBS auch die Möglichkeit haben, im Neubau eine Wohnung zu mieten und dadurch auch das Mietniveau im Neubau nivelliert wird. Gleichzeitig trägt das dazu bei, dass auch in den Neuobjekten die Berliner Mischung entsteht.

In den Neubauwohnanlagen entsteht somit eine Mischung aus subventioniertem und nicht subventioniertem Wohnraum. Die gesammelten Erfahrungen mit dem reinen sozialen Wohnungsbau wie aber auch neue Modelle in München und Hamburg zeigen: Die Mischung macht's!

Damit die Finanzierung geschlossen ist und auch der Haushalt nur in einem eng definierten Zeitraum in Anspruch genommen wird, erfolgt die Finanzierung über einen Wohnungsbaufonds, den das Land bei der Investitionsbank Berlin ansiedelt.

Die geförderten Wohnungsanlagen in diesem Programm werden mit dem Siegel "Wohnungsbaufonds - Land Berlin" ausgezeichnet.

Der Wohnungsbaufonds als Anreizsystem

Die CDU-Fraktion hat bereits auf ihrer Klausurtagung 2012 festgehalten, dass bei einem nachhaltigen Bevölkerungswachstum auch die finanzielle Förderung des Wohnungsneubaus ab 2014 zu überprüfen ist. Die Dynamik des Bevölkerungswachstums, die Mietpreissteigerungen sowie die weiterhin schwache Neubautätigkeit machen deutlich, dass nun dieses entschiedene Handeln erforderlich ist.

Daher schlägt die CDU-Fraktion vor, dass das Land Berlin Wohnungsneubauförderung betreiben und hierzu einen Wohnungsbaufonds auflegen soll. Dabei soll der Wohnungsneubau auch mit deutlichen finanziellen Anreizen unterstützt werden. Die in der Vergangenheit praktizierte Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus in alter Prägung lehnen wir ab und stellen ein Modell der anreizorientierten Förderung vor.

Die spezifische Haushaltssituation des Landes Berlins ist selbstverständlich zu beachten. Gleichzeitig sind die Erfahrungen der Förderprogramme der vergangenen Jahre mit einzubeziehen. Hierzu zählen z. B. der Umfang der Förderung, das Kostenmietrecht oder der zyklische Wohnungsmarkt.

Für die Förderung in diesem Fonds schlägt die CDU-Fraktion folgende Eckdaten vor:

§         Die Miete in den belegungsgebundenen Wohnungen darf eine Spanne von 5,95 Euro bis 6,40 Euro pro m² und Monat (abhängig von der Objektlage und Qualität) im ersten Jahr der Förderung nicht überschreiten.

§         Anteil an belegungsgebundenen Wohnungen in Höhe von 33 % - die Belegung erfordert einen Nachweis der Berechtigung mittels WBS; Wohnfläche und Haushaltsgröße orientieren sich an den Relationen des Bündnisses für Wohnen. Die Belegung wird gegenüber der IBB nachgewiesen. Ein Besetzungsrecht ist damit nicht verbunden. Innerhalb des Bauvorhabens können diese Wohneinheiten auch innerhalb eines Kooperationsmodells am gleichen Standort errichtet und ggf. von einem dritten Eigentümer später gehalten werden. Dieser hat sich den Bedingungen des Fördermodells zu unterwerfen. Die dingliche Verpflichtung wird im Rahmen der Darlehensvergabe realisiert.

§         Festlegung der Zinssubvention auf 40 % der förderfähigen Bau- und Baunebenkosten und Kosten für den Grundstücksankauf – max. jedoch 2.200,00 Euro pro m² Wohnfläche bei Vorhaben bis 1.000 m² Wohnfläche. Über 1.000 m² Wohnfläche beträgt der max. förderfähige Betrag 2.150,00 Euro pro m²; ab 2.000 m² Wohnfläche 2.100,00 Euro pro m².

§         Die WBS- und Mietpreisbindung besteht für 15 – optional für 20 Jahre; entsprechend der Laufzeit des Förderdarlehens.

§         Die Miete darf in diesem Zeitraum max. um 2% pro Jahr in den belegungsgebundenen Wohnungen steigen.

§         Es sollen in den nächsten Jahren 10.000 belegungsgebundene Wohnungen gefördert werden. Gleichzeitig soll damit der Bau von insgesamt rund 30.000 Wohnungen in Berlin initiiert werden.

§         Diese Förderung kann mit KfW-Mitteln und auch ggf. durch eine Förderung im Rahmen der Liegenschaftspolitik erreicht werden, soweit dies EU-rechtlich zulässig ist.

§         Die Darlehen des Wohnungsbaufonds stehen für alle Bauherren in Berlin wie städtischen Gesellschaften, Wohnungsbaugenossenschaften und privaten Wohnungs(bau)unternehmen zur Verfügung. Darüber hinaus können diese Förderdarlehen auch nachrangig, d.h. bis zu 100 % der Gesamtinvestitionskosten gewährt werden.

Es wird mit folgendem Wohnungsbaueffekt des Wohnungsbaufonds gerechnet:

Jahr

2013

2014

2015

2016

geförderte Wohnungen

500

1.000

1.500

2.000

errichtete Wohnungen

1.515

3.030

4.545

6.061

Jahr

2017

2018

2019

 

geförderte Wohnungen

2.000

2.000

1.000

 

errichtete Wohnungen

6.061

6.061

3.030

 

               

Bis zum Jahr 2019 werden mit Unterstützung des Wohnungsbaufonds 30.000 Wohnungen errichtet, von denen ein Drittel, also 10.000 Wohneinheiten, eine Förderung erhalten.

Förderung sicher ausfinanzieren - nicht zu Lasten kommender Generationen

Die Finanzierung der Förderung kann mit einer behutsamen Haushaltbelastung realisiert werden.

Mit Hilfe des Wohnungsbaufonds werden die geförderte Miete, die Belegungsrechte und die Familienbaudarlehen sowie die Förderung des altersgerechten Wohnens finanziert.

Die Kompensationsmittel des Bundes, die jährlich dem Land Berlin zugewiesen werden, sollen zukünftig nur zur Verfügung stehen, wenn diese direkt dem Wohnungsneubau zugeführt werden. Dies ist ein Volumen von rund 32 Mio. Euro p.a.. Diese Mittel werden, dank der Initiative des Bundesbauministers Dr. Peter Ramsauer bis zum Jahr 2019 seitens des Bundes bereitgestellt. Damit stehen von 2014 – 2019 192 Mio. Euro zur Verfügung. Darüber hinaus stellt das Land Berlin aus den zu erwartenden überplanmäßigen Rückflüssen der Aufwendungsdarlehen dem Fonds bis 2016 jährlich denselben Betrag in Höhe von 32 Millionen Euro zur Verfügung. Das sind weitere 96 Mio. Euro. Somit kann der Fonds bis 2019 auf 288 Mio. Euro anwachsen.

Auf Basis dieses Budgets kann folgende Verteilung der Fördermittel vorgenommen werden:

Übersicht der Förderkosten

 

 

 

in Euro

in Wohnungen

geförderte Wohnungen Wohnungsbaufonds

199.650.000,00

10.000,00

weitere durch Fonds errichtete Wohnungen 

0,00

20.000,00

Belegungsrechte

55.000.000,00

10.000,00

Familienbaudarlehen

19.500.000,00

6.500,00

Förderung altersgerechtes Wohnen

13.850.000,00

pauschal

SUMME

 

288.000.000,00

 46.500,00


Für die Bereitstellung der Liquidität der Förderdarlehen wird die Investitionsbank Berlin eingebunden, die die Liquidität für die Förderdarlehen zur Verfügung stellt. Die weiteren notwendigen Darlehen können über Geschäftsbanken und Sparkassen finanziert werden. Darüber hinaus kann die IBB auch Förderergänzungsdarlehen für Vorhaben anbieten, die den Finanzierungsbedarf über die Förderdarlehen hinaus – trotz gegebener Bonität – nicht decken können.

 

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